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title: "Hypothèques suisses : SARON vs taux fixe, retrait LPP & processus d'achat"
description: "Guide complet des hypothèques suisses — taux fixe vs SARON, utilisation du 2e pilier et du pilier 3a (EPL) pour l'apport, et processus d'achat pas à pas pour les primo-accédants."
date: 2026-05-03
updated: 2026-05-03
language: fr
canonical: https://finch-agent.ch/fr/blog/swiss-mortgage-saron-vs-fixed-guide
source: Finch (https://finch-agent.ch)
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# Hypothèques suisses : SARON vs taux fixe, retrait LPP & processus d'achat

**Quick answer:** Non. Le retrait EPL est réservé à la résidence principale. Si vous arrêtez de l'occuper, vous devez rembourser la caisse de pension dans un délai défini.

Acheter en Suisse est un marathon : prix élevés, règles d'accessibilité strictes, deux philosophies hypothécaires.

## Accessibilité : 20% + 33%

  - **20% de fonds propres** minimum, dont **10% hors prévoyance**.

  - **Charges ≤ 33%** du revenu brut, calculées à un **taux théorique de 5%**, plus 1% d'entretien et 1% d'amortissement.

  - La 2e hypothèque (au-dessus de 65% LTV) s'amortit en 15 ans ou jusqu'à la retraite.

## SARON vs taux fixe

**SARON** est le taux monétaire suisse (successeur du Libor CHF), réinitialisé tous les 1-3 mois. **Taux fixe** : 2 à 15 ans bloqués.

|  | SARON | Fixe |
| --- | --- | --- |
| En cycle bas | Le moins cher | Plus cher |
| En cycle haut | Douloureux | Bloqué et prévisible |
| Sortie anticipée | Facile au reset | Pénalité importante |

Beaucoup de Suisses **splittent** : 50% fixe 10 ans + 50% SARON.

## Utilisation du 2e pilier et 3a (EPL)

L'encouragement à la propriété du logement (EPL) permet :

  - **Retrait ou nantissement** du 2e pilier et du 3a pour la **résidence principale**.

  - Retrait : impôt unique sur le capital, mais permet d'atteindre les 20%.

  - **Nantissement** : pas d'impôt, capital prévoyance reste investi, mais hypothèque plus élevée.

  - Retrait min. CHF 20'000 ; dès 50 ans, plafonné à la moitié ou la valeur à 50 ans.

## Processus d'achat

  - **Pré-approbation** auprès d'une banque ou d'un courtier.

  - **Recherche** sur Homegate, ImmoScout24, Comparis, agences locales.

  - **Due diligence** — état du bâtiment, servitudes, registre foncier, valeur fiscale, constructions prévues.

  - **Contrat de réservation** avec petit acompte.

  - **Offre hypothécaire** — comparez au moins 3 prêteurs (MoneyPark, Hypoplus, Resolve).

  - **Signature notariée** ; émoluments 0,5-3% selon canton.

  - **Inscription au registre foncier & retrait EPL** — la caisse paie au notaire.

Suivez taux, amortissement et LTV avec vos comptes dans [Finch](/fr) — et recevez un rappel avant chaque échéance.

## FAQ

**Puis-je louer un bien acheté avec retrait EPL ?**

Non. Le retrait EPL est réservé à la résidence principale. Si vous arrêtez de l'occuper, vous devez rembourser la caisse de pension dans un délai défini.

**SARON est-il moins cher qu'un taux fixe sur 10 ans ?**

Historiquement en moyenne oui, mais très volatil. Le cycle 2022-2024 a montré la vitesse de hausse possible. À choisir selon votre coussin et votre tolérance.


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