Mutui svizzeri: SARON vs tasso fisso, prelievo LPP e processo d'acquisto

Comprare casa in Svizzera è una maratona: prezzi alti, regole di accessibilità rigide, due filosofie ipotecarie in concorrenza.

Accessibilità: 20% + 33%

• Almeno il 20% di capitale proprio, di cui almeno il 10% al di fuori della previdenza.
• Spese di abitazione ≤ 33% del reddito lordo, calcolate al tasso teorico del 5%, più 1% manutenzione e 1% ammortamento.
• Il 2° mutuo (sopra il 65% LTV) si ammortizza in 15 anni o entro la pensione.

SARON vs tasso fisso

SARON è il tasso svizzero del mercato monetario (successore del Libor CHF), riadeguato ogni 1-3 mesi. Tasso fisso: bloccato da 2 a 15 anni.

	SARON	Fisso
In fase bassa	Storicamente più conveniente	Più caro
In fase alta	Doloroso	Bloccato e prevedibile
Uscita anticipata	Facile al reset	Penale spesso elevata

Molti svizzeri spezzano: 50% fisso 10 anni + 50% SARON.

2° pilastro e 3a per l'anticipo (PPA)

• Prelievo o costituzione in pegno del 2° pilastro e del 3a per la residenza principale.
• Il prelievo genera un'imposta sul capitale ma permette di raggiungere il 20%.
• Pegno: nessuna imposta, capitale previdenziale resta investito, ma mutuo più alto.
• Prelievo minimo CHF 20'000; dopo i 50 anni limitato a metà o al valore a 50.

Processo d'acquisto

1. Pre-approvazione da banca o broker.
2. Ricerca su Homegate, ImmoScout24, Comparis e agenzie locali.
3. Due diligence — stato dell'immobile, servitù, registro fondiario, valore fiscale, costruzioni previste.
4. Contratto di prenotazione con caparra.
5. Offerta ipotecaria — confrontare almeno 3 finanziatori.
6. Atto notarile; imposte 0.5-3% secondo cantone.
7. Iscrizione fondiaria e prelievo PPA — la cassa paga al notaio.

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