Hipotecas suizas: SARON vs tipo fijo, retiro de pensión y proceso de compra

Comprar vivienda en Suiza es un maratón: precios altos, reglas estrictas de acceso, dos filosofías hipotecarias.

Accesibilidad: 20% + 33%

• Al menos un 20% de fondos propios, de los cuales al menos el 10% fuera de la previsión.
• Gastos de vivienda ≤ 33% del ingreso bruto, calculados a un tipo teórico del 5%, más 1% de mantenimiento y 1% de amortización.
• La 2.ª hipoteca (sobre el 65% LTV) se amortiza en 15 años o hasta la jubilación.

SARON vs tipo fijo

SARON es el tipo del mercado monetario suizo (sucesor del Libor CHF), reajustado cada 1-3 meses. Tipo fijo: bloqueado de 2 a 15 años.

	SARON	Fijo
En ciclo bajo	Históricamente más barato	Más caro
En ciclo alto	Doloroso	Bloqueado y predecible
Salida anticipada	Fácil en cada reset	Penalización elevada

Muchos suizos combinan: 50% fijo a 10 años + 50% SARON.

Uso del 2.º pilar y 3a (EPL)

• Retiro o pignoración del 2.º pilar y del 3a para la vivienda habitual.
• El retiro genera un impuesto único sobre el capital pero permite alcanzar el 20%.
• Pignoración: sin impuesto, el capital de pensión sigue invertido, pero hipoteca mayor.
• Retiro mínimo CHF 20.000; a partir de los 50 años, limitado a la mitad o al valor a esa edad.

Proceso de compra

1. Preaprobación con banco o broker.
2. Búsqueda en Homegate, ImmoScout24, Comparis y agencias locales.
3. Due diligence — estado del inmueble, servidumbres, registro, valor fiscal, construcciones previstas.
4. Contrato de reserva con señal pequeña.
5. Oferta hipotecaria — comparar al menos 3 entidades.
6. Firma notarial; gastos 0,5-3% según cantón.
7. Inscripción registral y retiro EPL — la caja paga al notario.

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