Hypothèques suisses : SARON vs taux fixe, retrait LPP & processus d'achat

Acheter en Suisse est un marathon : prix élevés, règles d'accessibilité strictes, deux philosophies hypothécaires.

Accessibilité : 20% + 33%

• 20% de fonds propres minimum, dont 10% hors prévoyance.
• Charges ≤ 33% du revenu brut, calculées à un taux théorique de 5%, plus 1% d'entretien et 1% d'amortissement.
• La 2e hypothèque (au-dessus de 65% LTV) s'amortit en 15 ans ou jusqu'à la retraite.

SARON vs taux fixe

SARON est le taux monétaire suisse (successeur du Libor CHF), réinitialisé tous les 1-3 mois. Taux fixe : 2 à 15 ans bloqués.

	SARON	Fixe
En cycle bas	Le moins cher	Plus cher
En cycle haut	Douloureux	Bloqué et prévisible
Sortie anticipée	Facile au reset	Pénalité importante

Beaucoup de Suisses splittent : 50% fixe 10 ans + 50% SARON.

Utilisation du 2e pilier et 3a (EPL)

L'encouragement à la propriété du logement (EPL) permet :

• Retrait ou nantissement du 2e pilier et du 3a pour la résidence principale.
• Retrait : impôt unique sur le capital, mais permet d'atteindre les 20%.
• Nantissement : pas d'impôt, capital prévoyance reste investi, mais hypothèque plus élevée.
• Retrait min. CHF 20'000 ; dès 50 ans, plafonné à la moitié ou la valeur à 50 ans.

Processus d'achat

1. Pré-approbation auprès d'une banque ou d'un courtier.
2. Recherche sur Homegate, ImmoScout24, Comparis, agences locales.
3. Due diligence — état du bâtiment, servitudes, registre foncier, valeur fiscale, constructions prévues.
4. Contrat de réservation avec petit acompte.
5. Offre hypothécaire — comparez au moins 3 prêteurs (MoneyPark, Hypoplus, Resolve).
6. Signature notariée ; émoluments 0,5-3% selon canton.
7. Inscription au registre foncier & retrait EPL — la caisse paie au notaire.

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