Schweizer Hypotheken: SARON vs Festhypothek, Vorbezug & Kaufprozess

Wohneigentum in der Schweiz ist ein Marathon: hohe Preise, strikte Tragbarkeitsregeln und zwei konkurrierende Hypothekenphilosophien. Hier der praktische Leitfaden.

Tragbarkeit: 20% + 33%

• Mindestens 20% Eigenkapital des Kaufpreises, davon mindestens 10% ausserhalb der Vorsorge (Sparen, Schenkung, Wertschriften, Säule 3a).
• Wohnkosten ≤ 33% des Bruttoeinkommens, gerechnet zum kalkulatorischen Zins 5% plus 1% Unterhalt und 1% Amortisation der 2. Hypothek.
• Die 2. Hypothek (Teil über 65% Belehnung) muss in 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.

SARON vs Festhypothek

SARON ist der Schweizer Geldmarktsatz (Nachfolger des CHF-Libor). Eine SARON-Hypothek wird alle 1-3 Monate angepasst — Sie zahlen in etwa den SARON-Compound plus Marge (meist 0.7-1.0%).

Festhypotheken fixieren den Zins über 2 bis 15 Jahre.

	SARON	Fest
Kosten in Tiefzinszyklus	Historisch am günstigsten	Höher
Kosten in Hochzinszyklus	Schmerzhaft	Fixiert & planbar
Vorzeitiger Ausstieg	Einfach beim Reset	Strafzins (oft hoch)

Eine verbreitete Schweizer Strategie ist die Aufteilung: z. B. 50% in 10-jährige Fest und 50% SARON.

Vorbezug 2. Säule und Säule 3a (WEF)

Im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF):

• Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule (BVG) und der Säule 3a für die selbstgenutzte Hauptwohnung.
• Vorbezug löst eine einmalige Kapitalauszahlungssteuer aus, ermöglicht aber das 20%-Eigenkapital.
• Verpfändung vermeidet die Steuer und lässt das Vorsorgekapital arbeiten — erhöht aber die Hypothekarsumme.
• Mindestbezug CHF 20'000; ab 50 Jahren auf die Hälfte oder den Wert mit 50 limitiert.

Kaufprozess — Schritt für Schritt

1. Vorab-Tragbarkeitsprüfung bei Bank oder Broker.
2. Suche auf Homegate, ImmoScout24, Comparis, lokale Makler.
3. Due Diligence — Gebäudezustand, Dienstbarkeiten, Grundbuch, amtlicher Wert, geplante Bauten in der Nähe.
4. Reservationsvertrag mit kleiner Anzahlung.
5. Hypothekenofferte — mind. 3 Anbieter vergleichen. Broker wie MoneyPark, Hypoplus oder Resolve schlagen oft Einzelbanken.
6. Notarielle Beurkundung beim kantonalen Notariat; Handänderungsabgaben 0.5-3%.
7. Grundbucheintrag & WEF-Vorbezug — Pensionskasse zahlt meist direkt an das Notar-Escrow.

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